НДС при реализации государственного и муниципального недвижимого имущества

Контроль за уплатой НДС при аренде федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества и реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Особенности уплаты НДС при осуществлении указанных операций предусмотрены п.3 ст.161 НК РФ.

Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.

В соответствии с п. 3 ст. 174 НК РФ налоговые агенты (организации и индивидуальные предприниматели) производят уплату суммы налога на добавленную стоимость по месту своего нахождения.

При приобретении обособленными подразделениями организации услуг по аренде федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества у органов государственной власти и управления и органов местного самоуправления необходимо учитывать следующее.

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ под российскими организациями понимаются юридические лица, образованные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании ст. 83 НК РФ организации подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения организации.

Кроме того, п. 5 ст. 174 НК РФ установлено, что налогоплательщики (налоговые агенты) обязаны представлять в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

Таким образом, при приобретении обособленными подразделениями российской организации вышеназванных услуг налог на добавленную стоимость обязана уплачивать организация по месту учета организации в налоговом органе.

Аналогичное мнение содержится в письме Минфина РФ от 26.11.2010 № 03-07-11/448

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается налоговыми агентами - покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями.

Что касается определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость, то согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров, если иное не предусмотрено данной статьей Кодекса, определяется как стоимость этих товаров, исчисленная исходя из рыночных цен с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога на добавленную стоимость.

Пунктом 1 ст. 40 НК РФ установлено, что для целей налогообложения принимается цена товаров, установленная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена приватизируемого муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, на основании отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи используется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании п. 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Учитывая изложенное, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. В связи с этим налог на добавленную стоимость по реализуемому муниципальному недвижимому имуществу исчисляется покупателем расчетным методом исходя из указанной в договоре рыночной цены этого имущества без увеличения ее на сумму налога.

Аналогичные выводы содержатся в письмах Министерства финансов Российской Федерации от 24.07.2009 № 03-07-11/179, от 19.08.2009 №03-07-14/88, от 14.12.2009 №03-07-14/114, от 03.08.2010 №03-07-11/334, от 13.10.2010 № 03-07-11/410).

Особо необходимо отметить, что зачастую при заключении договоров купли-продажи указанного имущества предусмотрена рассрочка по оплате и уплата процентов. Письмом Министерства финансов Российской Федерации от 13.10.2010 № 03-07-11/410 разъяснено следующее. В соответствии со ст. 823 «Коммерческий кредит» Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных средств или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг. В связи с этим коммерческое кредитование производится не по самостоятельному договору, а в рамках договора по реализации товаров.

Таким образом, суммы процентов, выплачиваемые покупателем за предоставление органом местного самоуправления коммерческого кредита в виде рассрочки по оплате реализованного муниципального недвижимого имущества, являются суммами, связанными с оплатой этого имущества, и, соответственно, на основании пп.2 п.1 ст. 162 Кодекса включаются у покупателя в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.

Что касается срока уплаты в бюджет налога на добавленную стоимость, исчисленного налоговыми агентами по приобретаемому ими государственному и муниципальному имуществу, то ст. 174 Кодекса в отношении таких налоговых агентов особого срока уплаты налога не установлено. В связи с этим, уплата налога должна производить по итогам каждого налогового периода исходя из суммы налога, исчисленной за истекший налоговый период, равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом.

Кроме того, необходимо учитывать следующее.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании п. 1 ст. 5 вышеуказанного Федерального закона данная норма вступает в силу с 1 апреля 2011 г.

Таким образом, вышеуказанная норма применяется в отношении операций по реализации государственного и муниципального недвижимого имущества, находящегося в казне, субъектам малого и среднего бизнеса, право собственности, на которое перешло с 1 апреля 2011 г.