Налогообложение инвестиционных затрат и выручки от реализации объекта инвестирования. Оценка налоговых рисков.

В данной статье мною рассмотрен реальный обезличенный вопрос по налогообложению инвестиционных затрат и выручки от реализации объекта инвестирования, а так же рассмотрены возможные налоговые риски. Если у Вас есть вопросы, по которым Вы хотели бы получить у меня налоговую консультацию, то просто переедите по ссылке -> налоговые консультации через интернет!

Вопрос:

Как отразить в налоговом учете организации инвестиционные затрат и выручку от реализации квартиры на основании решения суда о признании права собственности на квартиру в пользу физлица, с которым ранее был заключен предварительный договор купли-продажи и получен обеспечительный платеж, при условии отсутствия права собственности на квартиру у Общества в связи с не подписанием застройщиком соответствующего акта ввода в эксплуатацию.

Ответ:

Налог на прибыль с выручки от реализации

В рассматриваемом случае Общество, предпринимая действия по инвестированию денежных средств в приобретение квартиры заблаговременно знало и планировало перепродать квартиру. Намерения перепродать квартиру подтверждаются, предварительным договором купли-продажи заключенным с физическим лицом и полученным обеспечительным платежом от того же физического лица. Таким образом, данная сделка аналогична обычной сделке по приобретению и перепродаже товара. Однако важной особенностью, является тот факт, что между Обществом и физическим лицом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.

Исходя из обычаев делового оборота по предварительному договору купли-продажи физическое лицо должно перечислить налогоплательщику обеспечительный платеж, который в дальнейшем должен быть возвращен либо зачтен в счет оплаты прав по основному договору, а в случае не заключения основного договора по вине сторонней организации оставлен у налогоплательщика.

В пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ говорится о залоге или задатке, при этом обеспечительный платеж не является в чистом виде ни тем, ни другим. Однако необходимо учитывать, что согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, договором может быть предусмотрена такая форма обеспечения исполнения обязательств, которая не предусмотрена параграфами 2 - 7 гл. 23 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ установлено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, обеспечительный платеж имеет черты задатка, что позволяет налогоплательщику, получившему данный платеж, применить в отношении него пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

При этом в случае зачета обеспечительного платежа в счет оплаты прав по основному договору данные денежные средства следует рассматривать как доходы от реализации и учитывать в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

(данный вывод подтверждается письмом Минфина от 26 февраля 2010 N 03-03-06/1/93)

Из заданного вопроса следует, что застройщиком не был подписан акт ввода в эксплуатацию, что привело к отсутствию права собственности у Общества на квартиру, по которой Обществом заключен предварительный договор купли-продажи с физическим лицом. В данной ситуации обеспечительный платеж физического лица будет являться доходом  Общества для целей исчисления налога на прибыль, доход будет признаваться на дату принятия решения судом.

НДС с выручки от реализации

Получение обеспечительного платежа, который в дальнейшем подлежит возврату или зачету, не является операцией по реализации согласно ст. 146 НК РФ. Соответственно в момент получения обеспечительного платежа Общество не должно начислять НДС.

В момент принятия решения судом, обеспечительный платеж перестает нести обеспечительную функцию и приобретает платежную функцию, и именно в этот момент возникает обязанность исчислить НДС.

Инвестиционные затраты

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Согласно п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории Российской Федерации либо уплаченные налогоплательщиком при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, в таможенных процедурах выпуска для внутреннего потребления, временного ввоза и переработки вне таможенной территории либо при ввозе товаров, перемещаемых через границу Российской Федерации без таможенного оформления, в отношении:

1) товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с настоящей главой, за исключением товаров, предусмотренных пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса;

2) товаров (работ, услуг), приобретаемых для перепродажи

Имеет ли Общество право учесть инвестиционные затраты в составе расходов по налогу на прибыль и право на вычеты по НДС возможно определить, только после уточнения перечня документов имеющегося у организации.

Оценка налоговых рисков

Оценка возможных налоговых последствий в связи с признанием судом права собственности на квартиру в пользу физического лица, при отсутствии права собственности на квартиру у Общества.

В ходе предпроверочного анализа и налоговых проверок (ВНП и КНП) сотрудниками налоговых органов в обязательном порядке изучаются материалы предыдущих налоговых проверок и решения судов. Поэтому налоговые органы внимательно изучат и само решения суда и сделки, которых касается данное решение суда.

Вероятны следующие претензии налоговых органов:

- исключат инвестиционные затраты из состава расходов по налогу на прибыль;

- не примут вычеты по НДС;

- потребуют начисление НДС на сумму обеспечительного платежа в момент получения данного платежа.

Судебная перспектива по первым двум зависит только от комплекта документов подтверждающих расходы и вычеты по НДС. Т.к. обоснованность расходов и что они совершены с целью осуществления сделок облагаемых НДС очевидны.

Начисление НДС на обеспечительный платеж в момент получения платежа практикуется налоговыми органами достаточно часто. Однако прямая норма ст. 146 НК РФ не предусматривает такого объекта налогообложения и судебная практика по данному вопросу складывается в пользу налогоплательщиков.

***

На заметку. Посетите магазины стендерс в Москве. У них Вы найдете массу вкусных ароматов для ванн и банных принадлежностей, мыла ручного изготовления, масел, солей и много другого.