Как лучше для налогообложения заключать сделку купли-продажи, если собственников в квартире четверо, а ее общая стоимость составляет 2 млн рублей

Вопрос: Хотим продать квартиру, в которой не жили 3 года за 2 млн. руб. Квартира находится в собственности 4-х  человек, у каждого свидетельство в котором указано по 1\4 доли. Возможно ли, чтобы не попасть под налог осуществить продажу путем заключения отдельной сделки на каждую 1\4 долю? При этом, как я понял каждая доля будет выделяться, как «отдельный объект». Какие «подводные камни» могут быть при таком варианте продажи и существует ли успешная практика таких продаж? Не могут ли придраться к такой сделке в рег. палате или в налоговой? Кстати,  вообще нужно ли будет подавать в налоговую декларацию при такой продаже? 

Ответ: К сожалению, Вы не указали, сколько времени данная квартира находилась в собственности; лишь привели сведения, что не жили в квартире 3 года. По этой причине рассмотрим два возможных варианта событий.

1. Недвижимость зарегистрирована в собственности более трех лет назад.

Этот вариант самый благоприятный. Можете заключить отдельные соглашения на продажу каждой доли недвижимости (как вы и хотели), можете объединить все их в одну сделку с указанием всех собственников, сути дела это не меняет – налог платить никому из владельцев не надо, налоговую декларацию сдавать тоже не требуется. Если налоговая пришлет уведомление, то нетрудно будет составить пояснение.

2. Недвижимость зарегистрирована в собственности менее 3-х лет назад.

В таких обстоятельствах рекомендуется заключать отдельные договоры купли-продажи долей. Дело в том, что суммы получаются небольшими – по 500 тысяч рублей, что позволяет получить имущественный вычет и налог в итоге не платить. Порядок оформления его описан на сайте ФНС. Там дословно сказано следующее: «Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей». Общий же договор может принести множество неприятностей – в нем надо подробно указать все размеры долей в денежном выражении, а потом доказывать налоговикам, что подразумеваются разные соглашения.

Поясним Вам, что если доход от сделки (500 тыс. руб.) окажется меньше вычета (1 млн руб.), то налог не исчисляется. Однако данную операцию обязательно следует отразить в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. При продаже в этом году отчитаться надо в 2015 году.

Резюме: Если срок владения недвижимостью больше 3-х лет, то можно и не разбивать на четыре договора – налога все равно нет. Если менее 3-х лет, то лучше распределить – легче оформить вычет, так как доход более четко прослеживается.