Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры?

Вопрос: Я купила в апреле 2010 года квартиру за 2,6 млн. рублей, а в сентябре 2010 года её продала за 3,1 млн. рублей. Подскажите, как мне посчитать сумму налога на доходы физических лиц за 2010 год, то есть какая величина НДФЛ при продажи квартиры?

Ответ

Согласно ст. 207 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) плательщиками налога на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.

Доход от продажи квартиры в соответствии с п.3 статьи 210 НК РФ облагается НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

В соответствии со ст. 41 НК РФ доход — это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Абзац 2 п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета предоставляет налогоплательщику возможность уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Пункт 3 ст. 210 НК РФ устанавливает, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов.

Экономической выгодой от продажи квартиры является разница между суммами, израсходованными на приобретение жилья, и доходами, полученными от его реализации.

Таким образом, сумма налога при продажи квартиры, которая пойдет в бюджет, рассчитывается следующим образом

(3 100 000 – 2 600 000) Х 13%= 65 000 рублей.

Однако имеется и другой подход к расчету.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи такой недвижимости как жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Таким образом, возможно заявить имущественный вычет за 2010г в связи с продажей квартиры в размере 1 000 000 рублей, тогда сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 273 000 рублей (3 100 000 – 1 000 000) Х 13%.

Вместе с тем, НК РФ не содержит запрета на возможность применения имущественных налоговых вычетов по одному и тому же имуществу по доходам от его реализации и расходам на его приобретение.

Если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не пользовался.

Данная позиция отражена в письмах Минфина России от 21.05.2010 N 03-04-05/9-279, от 03.02.2010 N 03-04-05/9-29.

Согласно п.п. 2 п.1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них в общем размере не более 2 000 000 рублей.

Итого сумма НДФЛ, подлежащая вычету, составит 260 000 рублей (2 000 000 Х 13%).

Всего к уплате в бюджет общая сумма НДФЛ, рассчитанная данным способом, составит 13 000 рублей (273 000 – 260 000).

Таким образом, при документальном подтверждении расходов на приобретение проданной в сентябре 2010 года квартиры, а также при наличии у налогоплательщика доходов по ставке 13%, рассчитанная сумма налога будет существенно меньше и составит 13 000 рублей.

Одновременно сообщаем, что согласно п. 1 статьи 229 НК РФ налоговая декларация формы 3-НДФЛ за 2010 год с рассчитанной суммой имущественных налоговых вычетов и суммой налога к уплате в бюджет представляется физическим лицом в налоговые органы по месту жительства не позднее 30 апреля 2011 года.

Уплата сумм НДФЛ за 2010 год в бюджет производится на основании п. 4 ст. 228 НК РФ по месту жительства в срок не позднее 15 июля 2011 года.

Сазанский Виталий Валерьевич

Старший консультант по налогам и сборам

Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса